Как сделать отчуждение доли в квартире?

Содержание

Как сделать отчуждение доли в квартире

Как сделать отчуждение доли в квартире?

Если у квартиры не один собственник, а несколько, то каждый из таких владельцев может распорядиться своей собственностью и осуществить отчуждение доли в квартире. Кроме того, даже единственный собственник имеет право подарить или продать долю в праве собственности своей недвижимости. Какие проблемы могут возникнуть при этом?

С 01.01.2019 продажа доли постороннему лицу происходит только в нотариальной форме. Это закономерно привело к увеличению расходов участников сделки.

Госпошлина по нотариальному удостоверению, так же как и обязанность обратиться к нотариусу, установлена законом, поэтому избежать этого нельзя.

А вот расходы на «техническую работу» вполне помогут снизить юристы, которые не только создадут нужный вам договор дешевле, но также подскажут, какие документы еще понадобятся для регистрации.

В чем особенности доли в квартире как объекта права собственности и в процедуре ее отчуждения

Под отчуждением доли недвижимого имущества с юридической точки зрения понимают сделку, связанную с переходом прав собственности или владения на другое лицо. Это может быть дарение, мена, купля-продажа, практически любая сделка, допускаемая законом в области недвижимости. Владелец переоформляет имущественное право на другое лицо по установленному правовому механизму.

Это могут быть участники приватизации квартиры или покупки с использованием средств маткапитала. В первом случае, всем участникам приватизации, зарегистрированным на площади, необходимо выделить соразмерную долю в недвижимости. Во второй ситуации, обязательные доли определяются на каждого члена семьи, купившей квартиру по сертификату.

Отчуждение доли квартиры принадлежащей собственнику ->

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать (продавать) свое имущество в собственность другим лицам, передавать им оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

В силу ст. 37 ГПК РФ права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также граждан, ограниченных в дееспособности, защищают в процессе их законные представители. Однако суд обязан привлекать к участию в таких делах самих несовершеннолетних, а также граждан, ограниченных в дееспособности.

Как сделать долю отчуждения

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Интересное:  Иск об определении места жительства ребенка образец

Комнату в виде доли покупателю нужно будет определить в суде, её не возможно рассматривать как залог в кредитных операциях с банками, плюс негативное отношение соседа, т.е. это конфликтная недвижимость. Одним словом, комната в виде доли – это не особо ликвидный товар.

Отчуждение доли в квартире

Среди всего населения мало кто разбирается в юридической терминологии, да это и не нужно особо, ведь есть для этого юристы, нотариусы, адвокаты. Ну, а поскольку в нашем бюро работают, и юристы и нотариусы и адвокаты, мы решили в качестве ознакомления провести небольшой ликбез по вопросу направленному на отчуждение доли в квартире.

Прежде всего – это сделка, направленная на прекращение или на возникновение прав и обязанностей у сторон по договору. Так как договор отчуждения квартиры, а также договор отчуждения доли в квартире должен обязательно содержать сведения об отчуждаемом имуществе, его также необходимо подписывать сторонами по договору.

Сторонами по договору отчуждения квартиры, а также по договору отчуждения доли в квартире, как правило, выступают физические лица, т.е. граждане. Но бывают и случаи, когда стороной в договоре на отчуждение доли в квартире выступает юридическое лицо, т.е.

организации или частный предприниматель (физическое лицо, гражданин, зарегистрированный надлежащим образом в качестве индивидуального предпринимателя, который на свой страх и риск осуществляет коммерческую деятельность, направленную на извлечение прибыли).

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

  • Письменные обращения от всех владельцев. Собственник в заявлении указывает свое право на отделимые квадратные метра дома, а остальные владельцы отображают изменения в размерах общей части собственности.
  • Документальное подтверждение на право владения недвижимостью от каждого владельца. Сюда может входить дарственный документ, договор покупки жилья и другие бумаги.
  • Договор, заключенный между владельцами на предмет отчуждения доли жилья в натуре.
  • Технический паспорт на новую часть владения в доме.
  • Документ, подтверждающий об уплате государственного сбора.
  • Гражданские паспорта других собственников. Если вместо них присутствуют доверенные особы, то должны быть предъявлены доверенности, оформленные у нотариуса.
  • Изготовить технический паспорт на отделяемую долю дома и установления возможности проведения такого действия.
  • Составить исковое обращение, где указываются характеристики отделяемого помещения, характеристики других комнат. Также необходимо описать размер компенсации, и путь ее получения, если такой вариант приемлемый для разрешения спора.

Отчуждение доли: добровольное, по суду, продажа части

  • Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
  • Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
  • Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
  • Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.

Интересное:  Оставление искового заявления без рассмотрения апк

Согласно ст. 35 Конституции РФ, никто не может изъять имущество без соответствующего решения суда. В этом случае у других дольщиков есть единственный шанс – принудительный выкуп. Если суд признает, что ваша доля в праве общей собственности малозначительна, имущество могут изъять. В такой ситуации вы получите компенсацию, эквивалентную стоимости доли.

Отчуждение квартиры и его последствия

В первую очередь отчуждение доли в квартире является сделкой, которая направлена на то, чтобы прекратить или на то, чтобы у сторон возникли права по соглашению. Поскольку соглашение отчуждения жилья (или его доли) должно непременно содержать информацию об отчуждаемой недвижимости, его также нужно подписывать сторонами по соглашению.

Какое имущество может быть отчужденным? Список объектов, на которые распространены права владения, зафиксированы законодательным образом и время от времени пополняется. Право владения пресекается, если человек уничтожает или теряет вещь либо отчуждает право на нее прочим лицам. Недвижимость может подвергаться отчуждению, когда участок, на котором она располагается, изымается для госнужд или при неправильном применении земли.

Читайте также  Как эффективно продать квартиру?

Что такое отчуждение имущества и какие нюансы важно знать

  • Взыскание недвижимости по обязательствам владельца (по закону, по суду или по договору).
  • В связи с окончанием договора найма или аренды.
  • Если изъят земельный участок, на котором стоит недвижимость.
  • Отчуждение для нужд муниципалитета или государства.
  • Отчуждение в связи с реквизицией или конфискацией.
  • Прекращение прав, если недвижимость используется не по назначению.

Интеллектуальная собственность — это произведения науки, искусства и литературы, базы данных, изобретения, компьютерные программы, ноу-хау, промышленные образцы и многое другое. Тот, кто владеет результатом интеллектуальной деятельности, обладает исключительным правом на него.

Он может разрешить или запретить другим лицам использовать придуманное им «что-то».

24 Июл 2018      yslygiur         119      

Источник: https://urist-yslugi.ru/bez-rubriki/kak-sdelat-otchuzhdenie-doli-v-kvartire

Продажа

Этот способ, наверное, самый распространенный. Однако и он имеет некоторые нюансы. Первоочередным правом покупки доли в жилом помещении обладают другие совладельцы. То есть перед тем как составить непосредственно договор купли-продажи необходимо соблюсти такую процедуру:

  1. Определить цену, за которую вы готовы продать свою долю.
  2. Письменно уведомить каждого из совладельцев о своем намерении отчуждения части жилья и указать желаемую стоимость.
  3. Если в течении 30 дней с момента получения документа вам не ответят или же отправят отказ в приобретении доли (письменно), то смело можете продать свою часть квартиры любому другому человеку. Однако стоит помнить, что вы не можете заключить договор купли продажи с указанием цены меньшей той, за которую вы предлагали выкупить часть совладельцам.
  4. Если не один, а несколько совладельцев изъявили желание приобрести вашу часть жилья, то выбор только за вами, в чью пользу вы произведете отчуждение.

Если вы не соблюли хотя бы один из пунктов процедуры уведомления сособственников квартиры перед продажей, то такую сделку легко можно оспорить в суде. Она будет признана не действительной и покупателю придется вернуть деньги, а долю в квартире продать снова, уже с соблюдением всех требований.

После того, как вы получили отказ или согласие на приобретение доли от сособственников, то можно приступать к дальнейшей процедуре:

  • сбор необходимых документов;
  • составление договора;
  • заверение документа у нотариуса;
  • регистрация договора в органах Росреестра;
  • получение новым владельцем выписки о праве владения недвижимостью.

Необходимо подготовить такой пакет документов:

  • паспорта всех участников сделки;
  • поквартирную карточку;
  • выписку из ЕГРН обо всех владельцах объекта недвижимости;
  • нотариально заверенный договор купли-продажи;
  • письменные согласия/отказы всех собственников квартиры.

При продаже доли в жилой недвижимости так же могут возникнуть и другие сложности, например, если местонахождение один из совладельцев неизвестно. В этом случае придется обращаться в суд с иском о признании его без вести пропавшим, а в последующем и умершим. После этого может так же потребоваться дождаться вступления в наследство и уже с новыми совладельцами решать вопрос о выкупе у вас части недвижимости.

Скачать образец договора купли-продажи части квартиры

Пример. В 2008 году Супруги Ивановы приватизировали квартиру. Они стали участниками долевой собственности – каждому из них досталось по ½ площади. В 2012 году Иванов скончался и по завещанию его ½ объекта недвижимости досталась детям от первого брака (совершеннолетним) – Иванову Н.В. и Скородумовой Р.В.

Таким образом, у каждого из них возникло право на распоряжение ¼ долей квартиры. Так как дети от первого брака и супруга покойного были фактически друг другу чужими людьми и проживать вместе не могли, то Иванова С.К. предложила выкупить у вынужденных сособственников их доли. Иванов Н.В. согласился и продал свою часть за цену, устроившую обоих.

А вот Скородумова желала получить как можно больше денег и сознательно завысила цену. Иванова Н.В. написала ей отказ и вручила его под роспись совладелице. Тогда Скородумова продала свою часть жилья постороннему человек. Однако стоимость этой сделки была значительно ниже той, которую она предлагала Ивановой.

Так Иванова обратилась в суд, где продажу доли признали незаконной.

Дарение

Главными плюсами при отчуждении части жилой недвижимости этим способом является:

  • нет необходимости спрашивать мнения совладельцев, и они не являются первоочередными претендентами на получение ваших квадратных метров;
  • отсутствие обязанности оплачивать налог за получение подарка, если сделка совершается между близкими родственниками.

Стоит отметить, что основным отличием сделки по дарению от купли-продажи является ее безвозмездность. Однако и тут существует несколько нюансов. Одаряемый может отказаться от щедрого подарка без объяснения причин (например, не хочет оплачивать дополнительные налоги на имущество, нет желание оплачивать содержание жилья и т.д.). В этом случае отчуждение части квартиры не произойдет.

Зачастую недобросовестные совладельцы, чтобы продать долю в квартир или насолить другим сособственникам, фиктивно составляют не договор купли-продажи, а договор дарения. Это позволяет не испрашивать у них согласия. Человек, который принял в дар часть жилья всячески мешает жить другим.

Конечно можно попытаться определить порядок пользования, но есть и другой способ. Необходимо обращаться в суд и признавать сделку недействительной. Опытный адвокат почти всегда сможет доказать, что договор не был безвозмездным и подлежит отмене.

А в отношении незадачливого «продавца» может быть возбуждено уголовное дело за мошеннические действия.

Скачать образец договора дарения доли в квартире

Для регистрации сделки в Росреестре потребуются такие же документы, как и при отчуждении продажей, кроме согласия других совладельцев.

Мена

Порядок действий практически не отличается от купли-продажи. Но в этом случае вы получаете не деньги, а фактически другое имущество. Может производится обмен долями как в границах одного помещения, так и обмен части на целую квартиру (обособленную комнату). Документы для регистрации необходимы будут те же, что и при продаже. Регистрация у нотариуса также обязательна.

Пример. Супруги Давыдовы приобрели в собственность двухкомнатную квартиру в равную долевую собственность (по ½). После развода супруг для проживания оставил бывшей жене всю квартиру, но юридически ее половина осталась в его собственности.

Через несколько лет Давыдов приобрел двухкомнатную квартиру и ее половину подарил совместной с Давыдовой дочери. Однако дочь после совершеннолетия хотела проживать с матерью и предложила отцу заключить договор мены ее доли в его квартире на его долю в квартире матери.

Соглашение было достигнуто, договор заверен у нотариуса и обмен состоялся.

Скачать образец договора мены долей жилого помещения

Отчуждение доли несовершеннолетнего

Так как несовершеннолетние особо защищаются законодательством РФ, то и их право на жилье практически неприкосновенно. Именно поэтому провести отчуждение их доли в жилой недвижимости очень сложно. От их имени в сделки участвуют законные представителю, но также требуется и согласие на юридические действия от органов опеки.

Договор дарения от имени несовершеннолетнего заключить практически нереально – сотрудники социальных служб не дадут согласия на безвозмездное отчуждение несовершеннолетним жилья.

А вот заключить договор купли-продажи вполне возможно. Однако одновременно необходимо приобрести ребенку жилье, которое будет не меньше размером продаваемого или же открыть на его имя банковский счет, куда будет переведена вся стоимость сделки.

Если у вас возникли сложности с отчуждением доли в квартире, вы не знаете, какой способ лучше выбрать в вашей конкретной ситуации, то обратитесь к специалистам нашего сайта. Так вы сможете получить бесплатную консультацию, опытные юристы всесторонне рассмотрят ваш конкретный случай и посоветуют, как действовать.

Обращение к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью значительно сократит ваши временные и денежные затраты на отчуждение недвижимости. Юрист сможет самостоятельно не только собрать все документы, но и представить вас в любой инстанции.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/otchuzhdenie-doli-v-kvartire/

Отчуждение доли в квартире: нотариальная регистрация и право преимущественного выкупа совладельцев

Как сделать отчуждение доли в квартире?

Жилищное право > Долевое строительство > Дольщики > В чем особенности доли в квартире как объекта права собственности и в процедуре ее отчуждения?

Читайте также  Как сделать генеральную доверенность на квартиру?

Когда несколько собственников владеют квартирой по долям, сделки по отчуждению недвижимости характеризуются рядом особенностей. Рассмотрим основные моменты и заключения таких договоров в 2017 году.

Под отчуждением доли недвижимого имущества с юридической точки зрения понимают сделку, связанную с переходом прав собственности или владения на другое лицо. Это может быть дарение, мена, купля-продажа, практически любая сделка, допускаемая законом в области недвижимости. Владелец переоформляет имущественное право на другое лицо по установленному правовому механизму.

Законодательство об отчуждении доли в квартире. Фото № 1

Понятия долей, их выделение, права и обязанности совладельцев, принцип сделок регламентирует Гражданский кодекс (часть первая, раздел II, гл. 16).

Требования к регистрации доли, договорные нюансы и характерные правовые ситуации устанавливают:

  • ФЗ № 122 «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Не обходит стороною долевые сделки налоговое законодательство. Размер и сроки уплаты налоговых платежей, госпошлин за юридически значимые действия содержит Налоговый Кодекс. 

Когда возникает долевая собственность?

Право долевой собственности возникает при:

  • приватизации объекта несколькими владельцами;
  • совместном приобретении жилья членами семьи;
  • разделе квартиры при разводе между супругами;
  • одновременное вступлении в наследство на объект несколькими лицами.

Доля в квартире – владелец без определенной территории

Как выделить натуральную величину доли недвижимости? Фото № 2

Говоря о квартирных долях, важно понимать, что собственностью выступают юридически выделенные части квартиры. Право подтверждается документально с обозначением имущества дробным числом: 1/2, 2/4, 1/5 и т.д.

Зачастую доли сложно территориально разграничить и определить часть в натуре. К примеру, студийная планировка, однокомнатная квартира, несколько совладельцев многокомнатного жилья. Здесь разыгрываются настоящие баталии между правообладателями, когда только суд в состоянии разрешить ситуацию с выделением собственности каждому участнику.

Но главная особенность «долевки» — в ограничениях единоличного распоряжения частью имущества.  

Преимущественное право выкупа

У кого есть преимущественное право выкупа доли квартиры? Фото № 3

Правовые действия, затрагивающие интересы участников долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех сторон (ст. 246 ГК).

В какой-то степени постулат нарушает право свободного распоряжения собственностью. Однако защита от посягательств на квартиру проходимцами всех мастей оправдывает неудобства.

Порядок преимущественного выкупа при отчуждении части постороннему субъекту излагает ст. 250 ГК. Как все происходит на практике?

  1. Продавец определяется с ценой продажи.
  2. Затем письменно предупреждает остальных участников права долевой собственности о своих намерениях. В уведомлении в обязательном порядке указывается стоимость отчуждаемого имущества и условия предстоящей сделки.
  3. Совладельцы в течение месяца должны принять решение о приобретении части квартиры на указанных условиях либо отказаться от сделки.
  4. Если в установленные сроки адресаты не уведомили продавца о решении, он вправе продать имущество третьему лицу.
  5. Письменный отказ от доли раньше 30 суток позволяет приступить к продаже.

Преимущественный выкуп необходим и при обмене.

Невыполнение требований статьи 250 чревато иском от ущемленного совладельца по переводу на него прав покупателя. Оспорить сделку в суде можно в течение 3-х месяцев с момента ее заключения. Государство контролирует выполнение нормы путем обязательного наличия извещения совладельцев о продаже при регистрации права в Росреестре (ст. 24 ФЗ 218).  

Преимущества в покупке не действуют в случае реализации доли через публичные торги.

Отчуждение в пользу бывшего супруга

По закону бывшие супруги в категорию родственников не попадают. После официального разрыва это чужие люди. Однако пара в браке успела приобрести общее имущество, которое нужно справедливо разделить. В совместной квартире выделяются доли, после чего возможно отчуждение недвижимости по частям как между разведенными, так и в пользу третьих лиц.

В юридическом плане опираться нужно на нормы заключения договоров между посторонними гражданами.

Мнение юриста-эксперта

Встречаются ситуации, когда супруги приобретают жилое помещение или любой другой объект недвижимости в общую совместную собственность, то есть доли на каждого из супругов не выделены.

Закон разрешает такой вид собственности если недвижимость приобретается в период брака. При договоренности сторон и при отсутствии материальных претензий друг к другу возможно перераспределение долей путем заключения соглашения.

В этом соглашении стороне, которой остается недвижимость назначается целая доля в размере 100%, а второй стороне 0%.

Права, полученные по заключенному соглашению, так же подлежат государственной регистрации.

Нотариальное удостоверение сделки

Нужно ли удостоверять договор отчуждения доли в квартире у нотариуса? Фото № 5

С января 2016 года отчуждение долей в квартире без нотариального участия невозможно (ст. 24, ФЗ 122). Первоначально собственников обязали удостоверять договора между сторонними лицами. Однако с января 2017 года любая сделка долевого отчуждения поводится с нотариальным сопровождением.

Специалист осуществляет:

  • правовую экспертизу представленных документов;
  • составление договора, регистрацию сделки купли-продажи;
  • сопутствующую техническую работу по сопровождению сделки (запросы в государственные и другие инстанции, распечатку, копирование документов).

Изменение механизма долевых сделок увеличивает затраты граждан: госпошлина, оплата работы нотариуса. Но и степень правовой безопасности таких сделок выше.

Нюансы отчуждения квартирной доли

Какие нюансы могут возникнуть при заключении договора отчуждения доли в квартире? Фото № 6

Документы на долевое жилье покупателю стоит проверять с особой тщательностью. Существуют ситуации, когда могут объявиться претенденты, ущемленные в правах на площадь.

Это могут быть участники приватизации квартиры или покупки с использованием средств маткапитала. В первом случае, всем участникам приватизации, зарегистрированным на площади, необходимо выделить соразмерную долю в недвижимости. Во второй ситуации, обязательные доли определяются на каждого члена семьи, купившей квартиру по сертификату.

Если кого-то из правообладателей инициаторы сделки обошли стороною, такой человек может потребовать свою долю через суд.

Когда не применяется преимущественное право выкупа?

Напомним, ГК прямо указал требования в отношении только двух типов сделок – мены и продажи. Таким образом, например, долевая дарственная не требует выполнения права преимущества. Сюда также могут относиться:

  • составление завещательного распоряжения;
  • оформление доли в залог по каким-то имущественным сделкам, ипотечному кредиту.

Эти два способа юридически не относятся к сделкам отчуждения. Однако о них стоит знать, поскольку механизмы порою применяются для обхода требований ст. 250.

Если фактическое место нахождения совладельца неизвестно?

Что делать, если владелец доли в квартире не найден? Фото № 7

Нужно направить извещение на последний известный адрес постоянной регистрации. Только не стоит забывать об описи вложения и уведомлении отправителя о вручении.

С момент отправки применяется норма месячного ожидания, после чего можно приступать к продаже. Другой вариант: признать гражданина в судебном порядке безвестно отсутствующим или даже умершим. Процесс рискует затянуться надолго, поскольку понадобится урегулировать эти вопросы с наследниками.

В заключении стоит отметить, что детали каждой сделки по отчуждению доли квартиры могут существенно отличаться. Но два условия неизменны: регистрация купли-продажи у нотариуса и правовые преимущества совладельцев.

Об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость вы можете также узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

27 Апр 2017      kasjanenko         110      

Источник: http://PravoZhil.com/dolevoe/dolshciki/osobennosti-doli-v-kvartire.html

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Как сделать отчуждение доли в квартире?

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

  • договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
  • возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
  • безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Читайте также  Как объединить лицевые счета в коммунальной квартире?

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

  1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
  2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
  3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
  2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
  3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

  • наименование адресата уведомления;
  • сообщение о факте предстоящей сделки;
  • описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

  1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
  2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
  3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

  • учреждение Росреестра;
  • Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

  • договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
  • кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
  • уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
  • официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
  • общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  • если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
  • если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
  • при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku

Отчуждение доли в квартире

Как сделать отчуждение доли в квартире?

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В современной России редко можно встретить ситуацию, когда квартира принадлежит одному человеку. Обычно совладельцы являются родственниками, но иногда и фактически чужими людьми. В таких случаях один из владельцев нередко хочет избавиться от части такой недвижимости. О том, как это сделать, вы узнаете из нашей статьи.

Как сделать отчуждение доли в квартире

Отчуждение доли жилого помещения –юридическое действие, в результате которого ее владелец теряет на нее какие-либо права. Однако так как как не вся квартира подлежит передаче другому лицу, то почти всегда придется спрашивать мнения всех остальных сособственников. Еще одно обязательное условие при отчуждении доли недвижимости – обязательное заверение сделки у нотариуса. Это правило действует после внесения изменений в законодательные акты в 2016 году.

Существует несколько способов отчуждения доли в квартире. Каждый из них имеет свои нюансы и особенности. Давайте рассмотрим каждый из них подробнее.